首頁 » 理財專區 » 房屋信託是有錢人專利?5大重點打破迷思!
近來房屋信託的觀念逐漸普及化,越來越多人會透過房屋信託貸款保障財產權益。 你還覺得不動產信託是有錢人的專利嗎?其實弄懂房屋信託的好處及運作模式,你也可以妥善規畫自己的財產!
內容目錄
房屋信託是什麼?
所謂的信託便是與銀行簽訂信託契約,房屋過戶登記給銀行,辦理房屋信託後,所有權移轉予銀行。銀行會按照信託契約的內容,協助委託人管理房屋,將收益按照委託人的意思運用。
⭓ 舉例:蔡爺爺沒有兒女,但名下有2間房屋。1間自住、1間出租,他將房屋交給銀行信託,合約受益人為自己。銀行就會按信託契約內容,每個月房屋收到的租金,支付固定金額讓爺爺做生活費、醫藥費等。剩下的就存在戶頭生利息,這就是常聽到的個人不動產信託。
什麼情形可以辦理房屋信託登記?
- 照顧自己:
如果你和蔡爺爺一樣沒有兒女,但有不動產,就可以透過信託機制規劃好養老生活。 - 照顧家人:
擬定信託契約時,可以將家人設成受益人,如果發生什麼意外,信託可以為你繼續照顧家人。
房屋信託費用?
- 簽約金:
在簽約時收取的一次性費用,約千元到萬元間。各家銀行定價不同,可以到固定來往的銀行詢問。如果之後想要修改合約,也會有修改合約費用。 - 信託管理費:
收費的標準按照信託財產的規模計算,約總價值的0.2~0.5%。假設蔡爺爺的2間房屋總市價為3000萬,那麼每年的信託費用就是6~15萬元。
不動產信託缺點
- 資產流動性不高:
將不動產交予銀行管理,且簽訂信託契約後,都會按照約定履行,現金流動率較低。因此在辦理房屋信託時,需多加考慮支付金額、風險基金的安排,以免遇到突發狀況卻沒有資金可以動用。 - 信託監察人身分:
根據信託法第53條規定:除了未成年、受監護或輔助宣告,以及破產人無法擔任信任監察人外,並無其他限制。所謂的信託監察人就是身負監督責任,委託人過世後的房屋信託規劃,或是信託契約是否如實執行,都能交由監察人監督。因此須找到可信賴且有能力的人,才能妥善保障自身權益。
※貼心提醒:有些信託期間較長,為了預防監察人無法繼續擔任,可事先安排同一順位的監察人,或是第二、第三順位。
還有哪些信託項目?
- 遺囑信託:為了避免財產分配問題,先設立遺囑,經公證後到銀行辦理遺囑信託,就能按照遺囑內容進行遺產規劃。
- 估價:房貸估價人員根據房屋的屋況、房屋現值、實價登錄等,由專員做鑑價報告。
- ※貼心提醒: 辦理遺囑信託前,需找尋合適的遺囑執行和信託監察人,由於 牽涉到的法律問題較多,台灣目前並不盛行遺囑信託。
- 《延伸閱讀》遺產稅是什麼?9大問題一次幫你解惑!
- 子女保障信託:每人免年有贈與稅220萬的免稅額度,可以設立子女保障信託,逐年將贈予資金委託銀行管理。除了節稅,也可以做為子女的教育基金。
- 保險金信託:可以指定保單受益人,設立保險金信託。申請人過世後,保險金匯入銀行信託專戶,按照契約內容執行。
- 安養信託:將現金存款交付銀行,以自益信託(受益人為自己)、他益信託(受益人為他人,通常為兒女委託銀行,受益人為父母)約定固定支付生活費、醫藥費等費用,適用於兒女長期不在父母身邊或是獨居老人老年生活規劃。
結語
過去大眾對房屋信託常停留在有錢人才須用到的服務,其實越早了解不動產信託 或其他財產信託,好處多多。不僅能妥善安排晚年生活,也能避免資產遭遇詐騙或揮霍。大揚代書建議,可以和銀行或專業顧問評估自身情形,若適合辦理房屋信託,盡早登記,讓財產可以更有保障。
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業務介紹
委託人(即土地或其地上合法建築物所有權人)基於開發、管理或處分等特定目的,可將其名下不動產辦理信託移轉登記予本行信託處(即受託人),由受託人基於信託關係負責管理、處分信託財產,促使信託目的順利依約完成後,再將信託財產歸屬返還予受益人。
信託類型
依信託目的不同,主要分為以下三種類型:
- 交易控管
泛指透過信託機制管控之不動產交易行為,確保買賣契約相關權利義務順利依約履行。依委託人交付控管財產類別又可分為單純不動產、不動產+買賣價金等2類。 - 管理處分
委託人將現有營運收益或擬處分之不動產透過信託機制控管,以確保關係人或債權銀行之權益;通常適用於商業不動產營運管理、緊急債權保全、NPL資產清理等。 - 建築開發
係指搭配銀行土地或建築融資而規劃之信託控管機制,藉以促使興建開發計畫如期順利推動、兼顧委託人及承購戶應有權益、有效保障融資銀行債權等目的完成。控管標的通常包括土地、興建資金(包括但不限於買方所繳價金、建築融資、自有資金等)、在建工程及建造執照起造人名義等。
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注意事項
- 土地所有權人應配合將土地信託登記於受託人名下。
- 信託存續期間受託人為信託財產名義上之納稅義務人,惟應繳納之稅款,仍由委託人負擔。
- 委託人如欲進行預售,並以委託本行辦理預售屋「不動產開發信託」或「價金信託」方式進行履約管理服務時,應確實依據中華民國信託商業同業公會會員辦理預售屋「不動產開發信託」與「價金信託」業務應行注意事項及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」相關規定辦理。