圣诞节快到了，今天为大家送些实战干货，可以说囊括了诸多咱们当地和海外华人背景相关的房产税务问题，我们将把理论和实践例子结合起来阐述。战场上的经验总结，希望大家可以转发给身边有房产的朋友。 Show 投资房报税为了省税 很多生活在中国的华人并不知道在澳洲有投资房，按照法律规定，出租了收租金就需要报税，因为中国的租金收入并没有监管部门督促你去申报。在日常的工作中，有听人说过，这么多年没报过出租房收入税澳洲税局也没找我啊。对，税局不找你就对了，你报税了，很多时候他们在你这儿征得的税金反而变少了。 具体原因是啥呢？原因之一，多数中国华人买的投资房都是较新的公寓房，一般来说，只要有些贷款，每年报税的结果是税务损失而不用交任何所得税（房租收入-抵税项目<0），税务损失可以积累到N年以后用来抵扣卖房子时产生的增值税。换句话说，可以帮你减税。 另一个原因是，政府现在规定凡是卖房价超过75万澳元的，卖家是海外税务居民时（这里包括长期生活在海外的PR和澳洲公民），买家需要扣下卖价12.5%的金额作为预扣税交给税局。好了，你坚持不报税，没有会计帮你计算实际应缴的增值税进行预扣税退税（这几年澳洲的房价很多地方不升反降，很多时候并没有多少增值税），澳洲政府就要感谢你把卖价的12.5%预扣税贡献给了澳洲人民。 下面是我们的一个客户的税局报税回执，投资房卖价127万，增值23万，按照规定12.5%预扣税约16万，我们先将其预扣税申请降低到6%约7万6千，因为有往年税务申报后的税务损失积累，导致实际应缴税额只有2万2千，最后客户还能退回5万3千多。就这个例子，如果客户选择不报税，她将损失近14万 （16万-2万2千）。请问，现在我和您说报税的事，可不可以态度好一点了呢？ 其实以上的道理也是适用当地的税务居民的，只是多数税务居民会比较规矩合规申报，如果你没有申报过投资物业的收入，就是从省税的角度也应该再考虑一下吧。  空置税豁免 澳洲政府在三年前差不多这个时候推出了一条新法规 — 物业空置税，规定在2017年5月9日后申请购买澳洲住宅房的海外人士，每年需要在空置税申报截止日期30天内完成空置税申报，没有进行申报或该年内出租时间累积少于6个月的海外人士将要支付空置税给税局。具体可以参考我们的文章 空置税 – 海外人士投资澳洲房产必读。 今年由于新冠COVID的边境封锁，一些本来生活在澳洲的税务居民（包括留学生和持临时签证的人士）不能够返回澳洲，他们的自住房屋就空置了；还有一些海外人士的物业由于疫情期间的空置率大幅提升，导致空置超过6个月。在这些情况下，受影响年度的空置税是有可能豁免的，至少前面一种情况，我们已经有税局的豁免确认信，免掉了客户1万多的空置税，如下。如果您由于上述情况，收到空置税单或已交空置税，可以与我们联系，申请豁免。 自住房增值税豁免的取消 您本人或家里有老人在移居到澳洲后经常在海外和澳洲两头跑吧，如果有，您或家里老人在出售名下自住房时要考虑一下今年7月1日起执行的专门征对非税务居民的新政—自住房增值税豁免的取消。具体细节和如何规避，请参考我们之前的文章 自住房增值税豁免的取消 – 非税务居民最后的机会。 很巧，今年下半年，我们碰到一个案例就是客户的父母将其多年的自住房在7月1日后出售掉，增值相当可观。经过询问，父母长期比较多居住在海外，成为了非税务居民，这样父母的增值税刚刚好不能豁免，澳洲人民又要感谢他们大手笔的税务奉献了。其实如果他们可以早点和会计咨询一下，省下来可不是一点点呦。话不多说，大家以后有大手笔的交易还是先和自己的会计师咨询一下，有没有什么不利的税务结果，可以做好准备，计划一下。 印花税附加税的退税 澳洲各个州和领地从2016年开始相继对海外人士（新州包括未住满200天的PR）购买的澳洲住宅物业征收印花税附加税和地税附加税。如何辨别你支付了印花税附加税，其实做个简单的算术题就可以，拿新州做例子，正常的印花税金额大概是你买房房价的4-5%，加上印花税附加税后大概是你买房房价的12-13%。 有种情况呢是你在买房签合同时是海外人士的身份，但是在交房前你满足了非海外人士的身份（一般是买的是楼花并且在等交房期间拿到了PR 或公民），这样，你可以申请退还以前已交的印花税附加税，具体内容可以参考我们的文章永居前交的印花税在永居后退回来。我们有处理过一些这样的案例，多数都成功地退回了印花税附加税。 如果您或认识的朋友最近拿到了PR或公民，不妨看看有没有上述情况哦。 地税附加税的避免 早在2016年我们有一篇文章关于地税附加税中提到家庭信托需要修改契约排除海外人士受益人，来避免上文中提到的每年需要支付的地税附加税（新州大概是地价的2%）。该项新州法律（Amendment Act 2020）在今年六月中旬正式通过，要求所有还没有修改的自由裁量信托（包括家庭信托）契约在2020年12月31日前完成修改排除海外人士受益人，否则将被要求补上从2016年及以后年份的地税附加税，如果信托持有新州住宅物业的话。 另外，同样由于疫情原因不能够及时返回澳洲的人士，导致的税务居民身份的变化，也是很有可能利用前文的法令来避免当年的土地附加税。 皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin 坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。 皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin 资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚注册会计师协会（CPA）执业认证会员，澳大利亚税务注册代理，新州和维州律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，澳大利亚税务研究院认证会员，自管养老金资深认证咨询师（SMSF Specialist）, XERO，QUICKBOOKS，MYOB，RECON等会计软件授权单位及认证顾问。 本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。 Experienced Tax Accountant and Business Advisor with a demonstrated history of working in the accounting industry. Skilled in Tax, Accounting, Business Advisory and SMSF. Strong entrepreneurship professional with qualification Master of Professional Accounting, CPA Public Practice, Registered Tax Agent, Registered ASIC Agent, NSW Law Society External Examiner, Trust Account Auditor and Diploma of Finanical Planning. Specialised in SME, tax planning and international tax, he helped client save ample money and create wealth. 不少华人朋友青睐于澳洲房产，一是价格比国内一线城市便宜很多，升值潜力大，二是永久产权，三是孩子将来留学也有个居所。很多在澳洲购买房产的朋友欣喜地发现自己的房子增值了几十万甚至上百万，但如果把房产卖掉变现，那么赚的钱可能有相当一部分都要交税。因此，在卖房时要交的税款一定要了解清楚，特别是foreign resident capital gains withholding和资产增值税（capital gains tax）。 什么是FRCGW #外国居民资本收益预扣 (foreign resident capital gains withholding ，FRCGW) 适用于2016 年 7 月 1 日以来签订的合同的房产。FRCGW 税率为 12.5%。它现在也适用于合同价格为 750,000 澳元或以上的不动产处置。 FRCGW不是最终税，它只是一种预扣税。 如何认定非居民 #通常情况下，您会被认定为海外人士，也就是非澳洲居民，除非：
需要交哪些税 #FRCGW #如果房产售价低于75万澳币，外国居民必须在财政年度结束时提交纳税申报表，申报其在澳大利亚的应税收入，包括处置资产的任何资本收益（利润）。盈利的部分就是capital gain，作为收入的一部分，按当年的外国居民边际税率交税即可。提交纳税申报表需要税号 (TFN)，如果没有 TFN，将需要申请 TFN。卖家可以就其纳税申报表中支付给ATO的任何预扣金额要求抵免。 从2017年7月1号开始，如果房产的售价高于或者等于75万澳币，买家就需要扣除售价的12.5%交给ATO，这个钱不是额外负担的，这个买家扣除的钱是foreign resident capital gains withholding (FRCGW)，卖家在报税时可以将多缴的部分退回来。 资产增值税（capital gains tax） #如果出售房地产的价格超过其购买价格，则会因出售房地产而获得资本增值。此类资本增值属于应评税收入。要算出房地产购买成本，请参见Cost base（成本基数）。 如果是澳大利亚税务居民，则应评税收入包括在世界任何地方的资产产生的资本增值。 可以用在线工具Are you a resident?（您是税务居民吗？），确定自己是否属于税务居民。 外国居民可会因出售澳大利亚房地产而获得资本增值，包括出售位于澳大利亚且仅拥有其中部分权益的房地产。 需要注意的是，自2012年5月9日起，海外人士购买的澳大利亚房产不再享受资本增值税减免50%的政策。自2017年5月9日起，签约买房的海外居民或临时居民，不再享有自住房出售时全免资本增值税或6年法则的优惠。 对于纯海外投资者来说，可参考澳洲政府之前的征税表： 具体的金额可访问ATO网站计算，如图所示。 买卖双方要承担的义务 #卖家Vendor #如果不是澳洲税务居民，卖房如果是盈利的，并且不欠贷款，买方在交割时会扣留售价的12.5%交给ATO，需要找会计帮助申请澳洲税号，并且报税才能把多缴的钱要回来。 如果是澳洲税务居民，要向ATO在线申请一个clearance certificate，并且在交割日前发给买家。这样买家在交割时就不会扣留这12.5%的售价。海外人士需缴清每年的land tax 和2%的land tax surcharge，才能拿到land tax clearance certificate。如果没有申请这个，买家就需要扣留售价的12.5%交给ATO。对于其他资产类型，卖方可以向买方提供卖方的vendor declaration声明，以指明在购买资产时不需要预扣税。 卖房以后如果有增值则需要缴纳CGT（Capital Gain Tax），海外人士基本不用考虑GST discount和自住房减免（main residence exemption）。 缴纳海外人士FRCGW后会有ATO的审计（audit），审查所有的个税情况，因此需要准备好所有的发票和会计师的核算底稿（Calculation Working Paper），之后预缴税（Withholding）会多退少补。 买家purchasers #如果卖家提供了clearance certificate，就不用考虑FRCGW。 买方在线递交purchaser payment notification form。 Bpay或去邮局在交割前付给ATO。 案例参考 #案列1 #海外女士Mary2012年在墨尔本，购买了一套价值$600,000的物业（包括印花税），这套房产在2017年9月以$1,000,000售出。买家在交房时将售出价的12.5%直接缴纳给了税务局，即$125,000。 买方根据FRCGW，从收益中扣留了125,000澳元，因为
因为房产的实际增值为$400,000，而Mary女士今年没有任何其他澳大利亚收入，按照海外人士税率，她应该缴纳的资本增值收入税为$161,685。在这种情况下，Mary还需要向税务局补税$36,685。 案例2 #海外居民Michael2013年在悉尼，购买了一套价值$600,000的公寓，在2017年11月，以$800,000售出该房产。买家在交房时将售出价的12.5%预扣税交给了税务局，即$100,000。该房产的实际增值为$200,000，Michael今年没有任何其他澳大利亚收入，按照海外人士税率，应该缴纳的资本增值收入税为$71,685。最终，Michael能退税$28,315。 |
澳洲非税务居民卖房及房屋的税务问题
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