土地法34 1 異議

土地法34條之1是一條相當霸道的法律，簡單的說，就是超過持份一半以上，人數也超過一半，就可以對弱勢的少數人行使強制購買。例如每人三分之一，其中兩人聯手，即可把第三人的不動產賣掉，不必經他同意。

由於法律霸道，一般若使用這一條，不甘心者往往會動刀動槍，引起強烈的糾紛。

最近一年多來，我即為這問題困擾。假如對方偷偷的將土地售給建築公司，然後用土地法34條之1通知我有優先購買權，我怎可能十天內籌出二千多萬元？我若不買，建築公司即取得優先購買權，這個價格不必我同意。

對這一法律我曾經苦思過，得不到破解之道，我找了幾位要好同學商量都認為無解。最後我只好請教台南的蔡文斌大律師，他聽完我的敘述後，笑笑說有辦法，並介紹一位有實務經驗的代書給我。

這位代書確實高明，教我如何設定最高限額抵押。這種設定並不需要實際借錢，是空的。九月十九日我去地政機關提出申請設定，我的對方二十日將土地賣給建築公司，我二十二日辦好手續，他們二十七日寄來存證信函，真的行使土地法34條之1。好險！我笑了笑，地雷已經設好，要踏儘管來踏吧。

對方高興了一個月，由於我沒去領取價金，對方預定十月二十日去法院提存，以便強制購買。提存前建築公司將最新的土地謄本申領出來，這才發現事情不好了，於是建築公司跟對方解約，收回訂金。然後他們氣急敗壞的找我談判，談判時兇兮兮的，說要告我。對方已經動用法律了，行不通還用法律威脅，這是什麼嘴臉，我不動氣，看他們有什麼把戲。

不管怎樣，對於土地法34條之1確實有法律可以克制，設定最高限額抵押即可了。

――黃哲真 2005/11/18

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許文昌/曾榮耀不動產全制霸
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不同意共有人如何因應土地法第34條之1,許文昌老師

篇名

不同意共有人如何因應土地法第34條之1,許文昌老師

內文

共有人以土地法第34條之1多數決出售共有不動產時，雖不同意共有人有優先購買權，然不動產價格昂貴，恐非財力所及。此時，不同意共有人尚可訴請法院裁判分割，以為保護。其方法為，不同意共有人接到出售不動產之書面通知後，立馬向法院訴請裁判分割，再持法院受理裁判分割之文件向登記機關提出異議。登記機關發現異議後，得以土地登記規則第57條第1項第3款規定，駁回共有不動產買賣所有權移轉登記之申請。

裁判分割，法院應斟酌各有人之權益，依民法第824條第2項規定而決定分割方式。分割方式有下列六種：

以原物分配於各共有人。
以原物分配於各共有人，其中有不能按其應有部分受分配者，以金錢補償之。
以原物分配於部分共有人，受原物分配者，金錢補償未受分配之共有人。
以部分原物分配於各共有人，他部分仍維持共有。
以部分原物分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
變賣共有物，以價金分配於各共有人。

此外，變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之（民§824VII）。

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法規名稱：	土地法 EN
法規類別：	行政＞內政部＞地政目

※如已配合行政院組織改造，公告變更管轄或停止辦理業務之法規條文，請詳見沿革

第 34-1 條

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

大法官解釋（舊制）
判例

內容：

主任您好: 我家族於OOOOOOOO地號共同持有土地，7人共同持分其中1人為外人此外人不願與其他人溝通處理該土地事務故我們依循土地法34-1持分比例超過80%並且人數過半也順利找到買家並簽訂買賣契約(也先行通知過買方我們有其中之1共有人有優先承購權) 簽訂契約後依法寄存證信函通知該共有人是否要依同價格同條件合法行使優先承購權(依法給予該共有人法定的15天考慮時間) 此共有人回函告知要行使優先承購權但是擅自更改合約內容依土地法34-1我們也不能同意他，因為違反了34-1土地法相關規定也將與第三方買家簽訂的合約提供給他告知依法必須同內容他才能合法行使優先承購權他不配合，買方也依合約時程陸續將款項匯入專戶，我們也依34-1流程想在過戶後完成交易將其共有人所得之價款提存法院但是到最後代書於貴單位地政事務所辦理過戶時，竟然被辦事員阻擋說這筆土地這位外人有提優先承購權隻告訴不能過戶(目前其他公有人都還沒收到法院通知)
我想請問一下就算他這樣無理的提告終究我們都是依循土地法34-1的規定在執行交易流程不應該阻擋我們過戶吧?這樣我們跟買方的流程都沒辦法依據合約時間執行，違約了該怎辦總要給我們一些解決方式吧? 土地法34-1也都明文規定了他必須合法行使優先承購權我附件檔案會附上他回函的內容明顯違反34-1規定(第2個附件檔的第四及第五點擅自更改內容違反34-1) 希望能給予我們協助，合法的流程卻不能順利進行交易已損害我我方與買方的權益了

回覆日期：108-12-27

回覆內容：

親愛的市民朋友，您好！
有關您依土地法第34條之1出售土地於本所辦理買賣登記，經本所駁回一案，謹答復如下：
按「有下列情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：…三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執。…」、「…土地登記規則第51條第1項第3款（修正後為第57條第1項第3款），其立法意旨在免擴大權利糾紛，所謂『涉及私權爭執』，係指申請登記之法律關係，登記權利人與登記義務人或其他權利關係人間，尚有因登記事項爭執而言，涵指與登記事項有關而涉及私法上權利存否之爭議者。…」、「…倘土地登記涉及與其申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，因涉及私權糾紛者，其權利歸屬認定應由司法機關以裁判為之，而非得由地政機關以行政處分定之，此為權力分立之本質。是以，於涉及私權爭執之司法機關終局裁判未定讞前，地政機關即不得逕為私權認定並為相關土地登記處分。…」為土地登記規則第57條第1項第3款規定及最高行政法院（改制前為行政法院）91年判字第2150號、102年度判字第299號判決要旨參照。
查申請人紀OO等6人委託代理人張OO於 108年12月16日以本所收件淡地登字第167920號買賣登記案，申請依土地法第34條之1規定就本市OOOOOOOO地號土地移轉予買受人洪麗卿，該案除於登記申請書切結「本案確依土地登記規則第34條之1第1項至第3項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任」外，並檢附有108年11月6日已通知他共有人柯OO之淡水崁頂郵局第1010號存證信函供本所審查；惟他共有人柯OO亦於108年12月17日就該買賣登記案提出異議書略以：「…於108年11月8日收受後，即以108年11月19日八里郵局第188號存證信函表明願行使優先購買權，並由紀OO等6人收受完畢，有存證信函影本及回執可據。…異議人為維護法定權益，已於108年12月5日向士林地方法院遞送『民事起訴狀』，請求法院判決紀文傑等6人必須依約定予異議人士爭執，已非本所能加以裁斷，爰本所復於108年12月19日依土地登記規則第57條第1項第3款規定，以淡登駁字第299號土地登記
案件駁回通知書該買賣登記案。綜上所陳，因該買賣登記案現已進入司法訴訟程序，依前揭最高法院判決要旨可知，非得逕由本所辦理後續買賣登記，而應交由司法機關審判後，再由本所依判決結果辦理，惟如該案申請人認因此受有損害，亦得循司法途徑向他共有人請求損害賠償。

感謝您的來信，倘有其他問題或疑義，歡迎再次來電或來信，本所自當竭盡所能為您服務。

敬祝平安順心！

承辦人：葉明輝
聯絡電話：（02）26219645分機5109