新北市住宅區開餐廳

住宅區開設餐館 要注意使用規模及樓層限制

城鄉發展月報第122期
撰文／林珈羽
圖片提供／新北市政府城鄉發展局

不論是「六弄咖啡館」還是「貳樓廚房」，隱身住宅區巷弄內的咖啡廳及餐館，不但為附近居民提供了用餐、閒話家常的據點，也讓台灣特有的街道文化更為活絡，有利於形塑更豐富且方便的社區環境 ; 因此，在新北市住宅區除了作為住宅使用之外，也可以設置飲食店。

然而，為了確保住宅區的居住品質，避免餐館或咖啡廳可能產生的噪音、及油煙等污染，對周圍居民的生活造成負面影響，現行土地使用分區法令對於飲食店的使用規模及樓層均有所限制，除了使用面積不得超過300平方公尺，設置的樓層也僅限於建築物的一樓、二樓及地下一樓，除非是主要出入口面臨15公尺以上之道路，且經建築主管機關審查無礙居住安寧、公共安全及衛生的店家才能有條件放寬。

提醒各位餐飲業的頭家，準備開張前可以先上新北市政府建置的城鄉資訊服務網，或到各區公所申請土地使用分區證明書，以確認設立地點是否位屬住宅區；若在住宅區開設餐館或咖啡廳，後續就算生意興隆有擴張的需求，也要配合提升公安消防設備，並注意使用規模、樓層的限制，不可擅自加蓋、無限擴張使用面積，以免衝擊周圍居民的生活品質並造成違規使用之情形，若被市府相關單位查到有違規使用的事實，涉及都市計畫法令部分，無論是承租人或是所有權人，視情節輕重將依都市計畫法第79條之規定處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，不可不慎。

【▲住宅區開設餐館(1)】

【▲住宅區開設餐館(2)】

老黃牛肉麵在台北天母的6米巷弄內開店，已經開業20年，生意一直很好，最近更榮獲米其林推薦的肯定，開心迎來大量慕名而來的客人時，也為老黃牛肉麵增加了一些困擾：鄰居對黃老闆抱怨餐廳油煙太重、排隊人潮太吵，要檢舉黃老闆在住宅區的巷弄內不能開餐廳，讓老黃牛肉麵關門大吉….

問題：

1. 住宅區可以開餐廳嗎?
2. 黃老闆可以如何因應?

1.什麼是土地使用分區?

[土地使用分區]是為確保都市有秩序發展，依據都市計畫之目標與內容，將都市計畫範圍內之土地，依使用目的與需要之不同，劃定各種不同之用途分區(例如：住宅區、商業區、工業區等)或再細分等級(如：住一、住二等)，而賦予不同之使用性質及使用強度。

簡言之，就是為了促進土地的最適當利用、維持生活環境品質，劃定各種不同之用途分區(例如：住宅區、商業區、工業區等)或再細分等級(如：住一、住二等)。

請注意，依照現在的規定，土地使用分區是規定使用方式(例如開餐廳、蓋停車場)是否符合該區的使用分區、用途，跟有沒有設立公司、營利事業登記、開立發票等是沒有關聯，有開發票的店家，也有可能土地使用分區不合規。

2.住宅區的巷弄內可以開餐廳嗎?

(1) 黃老闆的牛肉麵店，開設在天母的6米巷弄內，而且是住宅區

以台北市天母地區的土地使用分區查詢情形為例(如下圖，摘自台北市都市發展局網站)，除了紅色部分[商業區]供[零售業、服務業、娛樂業]等商業使用外，黃色部分是[住宅區](大部分為[住三])，主要是供[住宅]及[一般零售業]使用。

(2) 住宅區開餐廳的規定：

依照目前的規定（以黃老闆所在的台北市規定為例），在土地使用分區為[住三]的地區，開設餐廳（飲食業）需要符合以下規定：a. 臨8米以上道路; b. 樓地板面積<150平方公尺（以上即為「附條件允許使用」）。
其他縣市的土地分區細部規定可能略有不同，但基本觀念則是共通，可以至各地都市發展局網站查詢相關規定。

3. 黃老闆的餐廳有符合[土地使用分區]的規定嗎?

依照目前的台北市規定，在土地使用分區為[住三]的地方開設餐廳（飲食業），需要臨8米以上道路、而且樓地板面積需低於150平方公尺（「附條件允許使用」），從這一點來看，黃老闆的店面似乎不符合[土地使用分區]的規定。

4.違反土地使用分區怎麼辦?（以台北市為例）

(1) 違反土地使用分區，台北市都市發展局可以依照[都市計畫法]處以罰鍰、斷水斷電、或勒令停業等措施。

(2) 台北市政府在104年5月25日發布「臺北市各項違反都市計畫法案件通案處理原則」

採取類似「既存違建」原則，即是在102年7月25日[之前]在住宅區未達8米之道路設置餐廳（飲食業），只要沒有重⼤公安、環保及噪⾳疑慮，原則上「列管」暫緩處罰。

但是102年7月25日之後違反土地使用分區的店家，則是一律處罰。

5.黃老闆可以如何因應?

黃老闆的牛肉麵店雖然不符合土地使用分區的規定，但老黃牛肉麵已經開業20年，屬於102年7月25日之前在住宅區未達8米之道路設置餐廳（飲食業）的既存違規情形，黃老闆需要特別注意噪音、油煙、公共安全的情形，只要沒有重⼤公安、環保及噪⾳疑慮，原則上「列管」暫不處罰。

但是如果有重⼤公安、環保及噪⾳疑慮，都發局還是可以對黃老闆罰鍰、斷水斷電、或勒令停業等措施。

參考資料：

臺北市各項違反都市計畫法案件通案處理原則

謝伊婷 群豐法律事務所主持律師

電話：(02)8773-8000

都市計畫住宅區可以開餐廳嗎？

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】最近常常有鄉親詢問：「我的土地位在住宅區，可以開餐廳嗎？」。依據都市計畫法台灣省施行細則第15條，住宅區可以經營樓地板面積不超過300平方公尺的餐廳，但限於使用建築物之第一層、第二層及地下一層。因為住宅區是為保護居住環境而劃定，若經營較大面積的餐廳，可能會影響居住之寧靜、安全及衛生。

若想要在住宅區經營樓地板面積超過300平方公尺的餐廳，可依據都市計畫法台灣省施行細則第16條，經縣(市)政府審查無礙居住安寧、公共安全與衛生，並符合以下條件：「一、主要出入口面臨15公尺以上之道路。二、申請設置之地點位於建築物地下第一層或地面上第一層、第二層。三、依建築技術規則規定加倍附設停車空間。四、大型商場(店)或樓地板面積超過600平方公尺之飲食店，其建築物與鄰地間保留4公尺以上之空地(不包括地下室)。」，就可以合法經營餐廳囉!

最後，苗栗縣工商發展處溫馨提醒，各個都市計畫區的土地使用管制要點可能對住宅區有其他相關規定，如有疑問，可向縣府工商發展處(都市計畫科)洽詢，或從縣府都市計畫暨查詢系統(http://urbanplanning.miaoli.gov.tw/upmiaoli/urbanplan07/01.aspx)查詢土地使用管制要點。

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