不動產拍賣次數

被查封之財產最多經過幾次之拍賣？

03 Jan, 2019

律師回答：

動產和不動產之拍賣程序和次數並不相同。動產最多可拍賣二次，即第一次拍賣及第一次未拍定時之再行拍賣（強制執行法第70條第4項及第71條後段參照）。即：執行法院因債權人或債務人之聲請，或認為必要時，應依職權於拍賣前預定拍賣物之底價，並得酌定保證金額，命應買人於應買前繳納之。未照納者，其應買無效。執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限。拍定，應就應買人所出之最高價，高呼三次後為之。應買人所出之最高價，如低於底價，或雖未定底價而債權人或債務人對於應買人所出之最高價，認為不足而為反對之表示時，執行拍賣人應不為拍定，由執行法院定期再行拍賣。但債權人願依所定底價承受者，執行法院應交債權人承受。拍賣物依前項規定，再行拍賣時，應拍歸出價最高之應買人。但其最高價不足底價百分之五十；或雖未定底價，而其最高價顯不相當者，執行法院應作價交債權人承受；債權人不承受時，執行法院應撤銷查封，將拍賣物返還債務人（強制執行法第70條第1項至第4項規定）。拍賣物無人應買時，執行法院應作價交債權人承受，債權人不願承受或依法不能承受者，應由執行法院撤銷查封，將拍賣物返還債務人。但拍賣物顯有賣得相當價金之可能者，準用前條第五項之規定（強制執行法第71條規定）。

至於不動產則最多可拍賣四次，即第一次拍賣、第一次減價拍賣（第二次拍賣）、第二次減價拍賣（第三次拍賣）、第四次則為特別拍賣（特別變賣），但第四次拍賣，是指經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於三個月內依原定拍賣條件買受或承受該不動產（強制執行法第95條第1項）。又若前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債務人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行（強制執行法第95條第2項）。經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行（95條第1項、第2項）。法院強制拍賣的不動產，隨著拍賣流標次數遞減拍賣底價，一般本次拍賣底價均為前次流標價減百分之二十（打八折），購買者大多會等到低於市價行情時，才進場投標。表面上，法律規定只能到特別拍賣，如果再沒有人參與投標，銀行就必須撤回執行，將不動產還給債務人。債權人可以在撤回執行後，重新鑑價然後聲請拍賣，再從第一次拍賣開始進行，每聲請一次，最多就會進行四次拍賣，因此，同一次執行固僅有拍賣四次而已，實際上拍賣次數則無限制。

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保證契約

抵押權

假扣押

強制執行程序

動產抵押

質權

假處分

被查封之財產得經過幾次之拍賣？＊＊

動產和不動產之拍賣程序和次數並不相同。動產最多可拍賣二次，即第一次拍賣及第一次未拍定時之再行拍賣（強制執行法第七十條第四項及第七十一條後段參照）。至於不動產則最多可拍賣四次，即第一次拍賣、第一次減價拍賣（第二次拍賣）、第二次減價拍賣（第三次拍賣）、第四次則為特別拍賣（特別變賣），是指經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於三個月內依原定拍賣條件買受或承受該不動產（強制執行法第九十五條第一項）。

又若前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債務人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行（強制執行法第九十五條第二項）。

發佈日期：0000-00-00

延伸閱讀：實務上薪資最多只能查封多少？債權人數人聲請查封有無不同？＊＊

法院查封不動產後，會先鑑定不動產價格，接著核定拍賣底價，接著公告定期拍賣。不過除非標的誘人，不然常常第一次拍賣是無人應買的狀況，接著是否就是打八折再拍賣一次呢？如果又流標了，會一直打八折下去嗎？以下簡介不動產的減價拍賣規定。

第一次拍賣

第一次拍賣就是法院經鑑價後酌定底價公告，所定的第一次拍賣期日，若第一次拍賣期日無人應買，或應買人所出之最高價未達底價，則執行法院不為拍定。

這時債權人若有到場，可向法院表示願依底價承受，則法院會作價將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書（但如果債權金額低於底價，則債權人還需要補差額給債務人）。若債權人不願承受，則法院會再定期拍賣，進入到第二次拍賣 （第一次減價拍賣 ）。

第二次拍賣 （第一次減價拍賣 ）

第二次拍賣時，法院應酌減底價，依強制執行法第91條第2項規定，酌減數額不得逾20%，而實務上通常就直接打8折。

若第二次拍賣還是無人應買，或應買人所出之最高價未達底價，則執行法院不為拍定。

這時債權人若有到場，可向法院表示願依底價承受，則法院會作價將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書（但如果債權金額低於底價，則債權人還需要補差額給債務人）。若債權人不願承受，則法院會再定期拍賣，進入到第三次拍賣 （第二次減價拍賣 ）。

第三次拍賣（第二次減價拍賣） 

第三次拍賣時，法院應再酌減底價，依強制執行法第92條後段規定，酌減數額不得逾20%，而實務上通常就直接再打8折（此時底價已是一拍時的64折）。

若第三次拍賣還是無人應買，或應買人所出之最高價未達底價，則執行法院不為拍定。

這時債權人若有到場，可向法院表示願依底價承受，則法院會作價將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書（但如果債權金額低於底價，則債權人還需要補差額給債務人）。若債權人不願承受，則法院會進入特別變賣程序。 

特別變賣

第三次拍賣流標後，法院應於第三次拍賣後十日內公告「願買受該不動產者，得於三個月內依第三次拍賣底價買受或承受」，這就是所謂的「特別變賣程序」。

為什麼不再定期拍賣了？因為已經三次拍賣仍無結果，可見依通常拍賣程序難覓得應買人，如繼續減價拍賣，徒增執行程序又有害於債權人及債務人之權益，故採特別變賣方式，不經公開競爭出價，由應買人在三個月內向法院為應買表示，使不動產有機會出賣。

第四次拍賣

而債權人亦得於特別變賣期間內，向法院聲請停止、另行估價拍賣，或是聲請再減價（比第三拍底價還低），此時已進行第四次拍賣（定期拍賣），這是所謂的第四次拍賣了。

程序終結

若經過以上程序都無法順利賣出，則債權人亦未承受者，則視為撤回強制執行，法院會塗銷不動產的查封登記。

被查封的財產會經過幾次拍賣？

動產和不動產之拍賣程序和次數並不相同。

一、動產：
動產最多可拍賣二次，即第一次拍賣及第一次未拍定時之再行拍賣。依據強制執行法規定：

第七十條：（拍賣動產之程序）
第四項：應買人所出之最高價，如低於底價，或雖未定底價而債權人或債務人對於應買人所出之最高價，認為不足而為反對之表示時，執行拍賣人應不為拍定，由執行法院定期再行拍賣。但債權人願依所定底價承受者，執行法院應交債權人承受。
第五項：拍賣物依前項規定，再行拍賣時，應拍歸出價最高之應買人。但其最高價不足底價百分之五十；或雖未定底價，而其最高價顯不相當者，執行法院應作價交債權人承受；債權人不承受時，執行法院應撤銷查封，將拍賣物返還債務人。

第七十一條：（拍賣物無人應買之處置）
拍賣物無人應買時，執行法院應作價交債權人承受，債權人不願承受或依法不能承受者，應由執行法院撤銷查封，將拍賣物返還債務人。但拍賣物顯有賣得相當價金之可能者，準用前條第五項之規定。

二、不動產：
不動產最多可拍賣四次，即第一次拍賣、第一次減價拍賣（第二次拍賣）、第二次減價拍賣（第三次拍賣）、第四次則為特別拍賣（特別變賣）。特別拍賣是依據強制執行法規定：

第九十五條：（強制管理及再行拍賣）
第一項：經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。
第二項：前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。

法院強制拍賣的不動產，隨著拍賣流標次數逐漸遞減拍賣底價，一般本次拍賣底價均為前次流標價減百分之二十（打八折），購買者大多會等到低於市價行情時，才進場投標。依據強制執行法規定：

第九十一條：（流標之處置）
第二項：依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。

第九十二條：（第一次減價拍賣未能拍定時之處置）
再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。

表面上，法律規定只能到特別拍賣，如果再沒有人參與投標，銀行就必須撤回執行，將房子還給債務人。不過，銀行可以在撤回執行後，重新鑑價然後聲請拍賣，再從第一次拍賣開始進行，每聲請一次，最多就會進行四次拍賣。

所以，並不是只能夠拍賣四次而已，實際上拍賣次數是沒有限制的。

動產拍賣幾次？

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