不動產信託

首頁 » 理財專區 » 房屋信託是有錢人專利？5大重點打破迷思！

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近來房屋信託的觀念逐漸普及化，越來越多人會透過房屋信託貸款保障財產權益。你還覺得不動產信託是有錢人的專利嗎？其實弄懂房屋信託的好處及運作模式，你也可以妥善規畫自己的財產！

房屋信託是什麼？

所謂的信託便是與銀行簽訂信託契約，房屋過戶登記給銀行，辦理房屋信託後，所有權移轉予銀行。銀行會按照信託契約的內容，協助委託人管理房屋，將收益按照委託人的意思運用。

⭓ 舉例：蔡爺爺沒有兒女，但名下有2間房屋。1間自住、1間出租，他將房屋交給銀行信託，合約受益人為自己。銀行就會按信託契約內容，每個月房屋收到的租金，支付固定金額讓爺爺做生活費、醫藥費等。剩下的就存在戶頭生利息，這就是常聽到的個人不動產信託。

簽約金：
在簽約時收取的一次性費用，約千元到萬元間。各家銀行定價不同，可以到固定來往的銀行詢問。如果之後想要修改合約，也會有修改合約費用。
信託管理費：
收費的標準按照信託財產的規模計算，約總價值的0.2～0.5％。假設蔡爺爺的2間房屋總市價為3000萬，那麼每年的信託費用就是6～15萬元。

資產流動性不高：
將不動產交予銀行管理，且簽訂信託契約後，都會按照約定履行，現金流動率較低。因此在辦理房屋信託時，需多加考慮支付金額、風險基金的安排，以免遇到突發狀況卻沒有資金可以動用。
信託監察人身分：
根據信託法第53條規定：除了未成年、受監護或輔助宣告，以及破產人無法擔任信任監察人外，並無其他限制。所謂的信託監察人就是身負監督責任，委託人過世後的房屋信託規劃，或是信託契約是否如實執行，都能交由監察人監督。因此須找到可信賴且有能力的人，才能妥善保障自身權益。

※貼心提醒：有些信託期間較長，為了預防監察人無法繼續擔任，可事先安排同一順位的監察人，或是第二、第三順位。

1. 遺囑信託：為了避免財產分配問題，先設立遺囑，經公證後到銀行辦理遺囑信託，就能按照遺囑內容進行遺產規劃。
2. 估價：房貸估價人員根據房屋的屋況、房屋現值、實價登錄等，由專員做鑑價報告。
1. 子女保障信託：每人免年有贈與稅220萬的免稅額度，可以設立子女保障信託，逐年將贈予資金委託銀行管理。除了節稅，也可以做為子女的教育基金。
2. 保險金信託：可以指定保單受益人，設立保險金信託。申請人過世後，保險金匯入銀行信託專戶，按照契約內容執行。
3. 安養信託：將現金存款交付銀行，以自益信託（受益人為自己）、他益信託（受益人為他人，通常為兒女委託銀行，受益人為父母）約定固定支付生活費、醫藥費等費用，適用於兒女長期不在父母身邊或是獨居老人老年生活規劃。

過去大眾對房屋信託常停留在有錢人才須用到的服務，其實越早了解不動產信託或其他財產信託，好處多多。不僅能妥善安排晚年生活，也能避免資產遭遇詐騙或揮霍。大揚代書建議，可以和銀行或專業顧問評估自身情形，若適合辦理房屋信託，盡早登記，讓財產可以更有保障。

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委託人（即土地或其地上合法建築物所有權人）基於開發、管理或處分等特定目的，可將其名下不動產辦理信託移轉登記予本行信託處（即受託人），由受託人基於信託關係負責管理、處分信託財產，促使信託目的順利依約完成後，再將信託財產歸屬返還予受益人。

信託類型

依信託目的不同，主要分為以下三種類型：

交易控管
泛指透過信託機制管控之不動產交易行為，確保買賣契約相關權利義務順利依約履行。依委託人交付控管財產類別又可分為單純不動產、不動產+買賣價金等2類。
管理處分
委託人將現有營運收益或擬處分之不動產透過信託機制控管，以確保關係人或債權銀行之權益；通常適用於商業不動產營運管理、緊急債權保全、NPL資產清理等。
建築開發
係指搭配銀行土地或建築融資而規劃之信託控管機制，藉以促使興建開發計畫如期順利推動、兼顧委託人及承購戶應有權益、有效保障融資銀行債權等目的完成。控管標的通常包括土地、興建資金（包括但不限於買方所繳價金、建築融資、自有資金等）、在建工程及建造執照起造人名義等。

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注意事項

土地所有權人應配合將土地信託登記於受託人名下。
信託存續期間受託人為信託財產名義上之納稅義務人，惟應繳納之稅款，仍由委託人負擔。
委託人如欲進行預售，並以委託本行辦理預售屋「不動產開發信託」或「價金信託」方式進行履約管理服務時，應確實依據中華民國信託商業同業公會會員辦理預售屋「不動產開發信託」與「價金信託」業務應行注意事項及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」相關規定辦理。