市地重劃區段徵收

前言

整體開發是政府機關依照都市計畫內容，於一定範圍內重新整理規劃地籍，布建適當公共設施，引導都市發展的方式。區段徵收及市地重劃均為整體開發的方式之一，二者性質相似但仍有差異，對民眾權益的影響也不同，本次講座針對以上2種開發方式，進行精闢且全面的介紹，就讓我們繼續看下去吧！

區段徵收

區段徵收是政府基於新市區建設、舊都市更新或其他開發目的需要，經過法定程序嚴謹的檢視公益性及必要性後，徵收一定範圍內土地，並依照都市計畫內容，布建公共設施及地籍整理的整體開發方式。

區段徵收是以政府為實施主體，公共設施用地由政府直接支配使用，其餘可供建築土地處分後所得，則用來償還開發總費用；土地所有權人原則上領取土地市價的現金補償，例外得申請按權利價值領回抵價地。

圖1 區段徵收概念圖

抵價地的分配原則是採公開抽籤、自由選配方式，以先抽順序籤、再抽配地籤，並按該分配區塊之分配方向線依序選定，由地主自行選配商業區、住宅區等可建築土地，共享區段徵收後環境的改善及提升。

此外，土地徵收條例第34條之1明訂，政府應為徵收公告一年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人口訂定安置計畫，保障居民的居住權。政府除規劃安置住宅、安置街廓外，也會視開發個案的特性規劃工廠安置及就業輔導，進一步保障居民的生存權及工作權。

＞＞土地徵收之公益性及必要性報告審查重點＜＜

市地重劃

市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內畸零細碎不整土地加以規劃整理，並興闢公共設施，使其成為整齊劃一、臨路且可立即供建築使用的宗地，按原有土地相關位次分配回原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，是一種受益者付費，且有效促進土地經濟使用及健全都市發展的綜合性土地改良方式。

圖２ 市地重劃概念圖

市地重劃可以分為政府主導（公辦）及土地所有權人主導（自辦）兩種方式進行，其中105年7月29日大法官第739號解釋宣告自辦市地重劃部分作業規定違反法律保留原則及正當行政程序，內政部於106年7月27日及108年4月9日2次修正「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」，限縮籌備會職權、訂定成立籌備會比率、增加主管機關任務、保障財產權益及重劃作業進行方式。

市地重劃方式開發，原則上土地所有權人是以原位次分配領回土地，例外才是領取現金補償。跟區段徵收原則領錢、例外領地恰恰好相反。此外，目前市地重劃並無明文規定安置計畫措施，這也是政府機關正在努力的方向。

＞＞105年7月29日大法官第739號解釋＜＜
區段徵收與市地重劃的差異比較

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前言：繼上一期（第0007期）電子週報中，我們已大致了解區段徵收與市地重劃其法上之依據、意義及型態，本期我們將從兩者其所用名詞、負擔之項目與比例、分配位置及領回方式等不同面向切入說明其相異點，希冀能稍以藉此釐清大家之疑慮；惟如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！ 

首先，本期電子報先針對區段徵收與市地重劃間之差異予以切入：

    依據上述表格，我們可知區段徵收與市地重劃其本質上雖同為促進土地利用之重要手段，但其無論是公共設施項目之負擔、取得(領回)土地之本質及分配位次在實際執行時都有著相當程度的差異，而其適用時機亦須因土地利用之型態不同而有所區分，甚或區段徵收只能被動性的等待公部門執行，而市地重劃卻能主動性的由民間自組重劃會辦理，在在顯示了兩者之間的不同。

    相信大部分的朋友經由上述表格，對區段徵收與市地重劃間之差異有了基本的認識，再來緊接著針對上述表格所提到的區段徵收的「抵價地」與市地重劃的「抵費地」進行更進一步的分析！

    看到這裡，或許有朋友會想說林林總總這麼多法條定義與差異比較，不免還是有點霧裡看花，大家比較關心的應是如果可以選擇，那該選擇「市地重劃」或是「區段徵收」對自己比較有利？

    如果以哪個對自己比較有利這個角度來看，讓我們先撇開區段徵收後或市地重劃後該地區之發展成效，因為通常經歷了區段徵收或市地重劃後之地區，其無論是住家或商業之成熟度至少都需短則三至五年之逐步發展，亦有長則甚至十年都還未能達成預期之效果，且這也通常非單一或少數地主可以左右該地區發展之速度或效率；而偏偏該地區之未來性與發展成熟度卻是深深的影響地價的高低，惟其未來性與成熟度都有著許多本質上較無法控制與預知的要素，所以如果要從哪個對自己比較有利的角度切入的話，最容易量化來比較的因素莫過於哪個取得(領回)的土地比較多？

    從這兩期的定義篇與差異篇，我們可以得知區段徵收其抵價地總面積以百分之五十為原則，換句話說，我們可以概略以此為準，推判在一般情形下，地主應該可以取得徵收範圍內總面積百分之五十之土地；而市地重劃呢？以平均地權條例第六十條第三項規定：折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限，據此，地主在一般情形下應該至少可以領回重劃範圍內總面積百分之五十五之土地，詳如前述，如果僅單就哪個取得(領回)的土地比較多之角度的話，就土地所有權人之立場而言市地重劃是較區段徵收來得有利。

    惟前述觀點係僅就哪個取得(領回)的土地比較多之角度來研判，無論是區段徵收或市地重劃之成敗都有著相當多的變因，舉個最簡單的例子，如果某市地重劃地區其抵費地比例高達55%，換言之，地主能領回之土地只剩45%，單就數據而言，似乎地主吃了大虧，但如果此時我們換個角度來看，正因為多繳的那10%抵費地，該重劃地區之公共設施得以規劃得更加充足與完善，其對地價之漲幅幫助說不定更甚於損失的那10%抵費地！

或許各位朋友會覺得這樣看下來似乎還是無法知道到底是區段徵收還是市地重劃比較有利，其實孰優孰劣，有太多的不可預期因素，實無法現下立判高低，正因如此，本事務所希望藉由這兩期之電子報先讓各位朋友對這兩種土地利用方式能有一定的認識，亦希望藉由前述不同看法的提出，提供大家更多元的角度。