外牆拉皮要申請嗎？

【轉載】公寓大廈外牆拉皮的決策與交易方式

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2012年9月14日 下午4:01

許多管理委員會在獲得台北市政府同意給予外牆拉皮補助後，開始四處接洽廠商，要求依照申請資料內容提供報價，想找出最便宜或最合適的合作對象。大部分廠商在洽商過程會依照自己專長提供意見甚至於全新設計式樣、建議變更材料或工法。但這麼一來，管理委員會就開始陷入拿香蕉、橘子與蘋果相比，無從選擇的困境。

管理委員會這麼做，一來是不信任辦理補助申請的建築師或廠商，再者是不了解外牆拉皮的作業程序，以及不知道處理公共事務應採用的方法。

所有向政府申請外牆拉皮補助的大樓其實都面臨同樣疑問，就是先前向政府所提出的計畫真的無懈可擊嗎？在邁向下一步前，是不是該回頭檢驗一下是否有更好的選擇或更便宜的價格？

大樓外牆拉皮過程存在太多變數，而且變數與變數間還彼此相互牽制影響。譬如管理委員會要看居民的意願才決定要不要推動外牆拉皮，可是居民卻要看管理委員會所提供的方案才能做決定。若不能逐一固定各項變數，即難以向後推展。管理委員會和大樓居民原地打轉，最後讓這樁好事不了了之。

只是目前大多數申請外牆拉皮補助大樓都是在申請截止前趕忙找建築師製作透視圖或示意圖，隨便抓個範圍和項目、概估一下費用後匆匆送出。管理委員會抱著等得到補助後再說的心態，接到核准通知才開始回頭檢視那本計畫書，然後發現當初規劃真是粗糙簡略、許多該注意的地方都沒考慮到。於是一切從頭來過，四處找廠商找方案；結果選擇越來越多，卻難以分辨優劣，陷入無從選擇的困境。

政府補助有其時限，大樓必須在政府公告劃設都市更新整建維護單元後三個月內完成都更作業程序，即提出都市更新整建維護事業計畫、辦理公聽會與提出法律規定份數的同意書。作業不及還可以展延三個月。也就是在政府公告後，大樓其實最多只有半年時間可以進行相關規劃、決策並完成必要的作業，否則補助就會被撤銷。

大樓要在有限的時間內完成必要程序，順利得到補助，就必須遷就現實，由截止日往前倒推，訂定計畫在幾月幾日前必須決定拉皮後的外觀式樣，使用哪種建材。哪天必須確定和哪家廠商合作，才能在補助申請截止前完成所有決策與行政程序。

但大樓真正的問題其實在於居民三心二意、患得患失的心理，擔心被廠商占便宜、害怕最後結果不如人意、選了高級建材怕不能發揮出應有價值感、挑便宜的方案又怕失去格調…。這也怕那也怕，不敢下決定，因此始終沒有進度。

其實每一個方案，每一種建材或工法都有其特有的優點和缺點，各有其適用的環境和前題。如果一定要確定出某方案或某廠商的優越性無可取代才肯做決定，大樓恐怕要花五年、十年，甚至於永遠等不到答案。

因此政府提供外牆拉皮補助，從某方面來看，其實是幫助大樓解決大樓沒辦法做決定、不敢做決定的困擾。因為一旦缺少時間壓力，絕大部分公寓大廈會讓這些矛盾遲疑無限期延宕，永遠停留在心裡想、嘴巴講，卻遲遲看不到行動的階段。

在政府高額補助誘因下，大樓居民應當思考，建築師、設計師或工程廠商所規劃的方案既然都已獲得專家學者的青睞肯定，為什麼要再加以變更？即使後來又跑出更滿意的方案，是否能夠成功說服都更審議委員同意變更計畫並給予同額補助？以及在式樣、項目、建材與工法不同的狀況下，比價有何意義？

另外大樓居民也必須了解都更程序的複雜漫長，要順利完成拉皮並獲得補助，廠商必須具備都更作業的經驗與能力，否則稍有不慎說不定就前功盡棄。還有外牆拉皮過程像是穿著衣服改衣服，困難度與成本都遠高於新建工程，如果廠商缺乏經驗，用新建工程標準估價，就有可能誤導管理委員會用錯誤的價格訂出低於實際需要的預算，造成後續作業的困擾。

在初期階段，訪價的作用是要讓大樓居民和管理委員會知道選擇某種建材、工法的概略價位水準以做為選擇後續發展方向的參考。但大樓大可不必在這個時候遍尋廠商，只需要要求服務業者提供高中低三個不同價位的方案即可。因為整建維護項目、設計樣式與工法在都市更新整建維護事業計畫核定前，甚至於申請使用執照變更前都還無法百分之百確認，會獲得多少補助也沒人能打包票，甚至於到底要不要拉皮都還在未定之天。管理委員會找了施工廠商，是既不能簽約，也不能決定各項細節。廠商則無從也沒有必要進行細部設計或工程規劃，更難掌握未來完成都更程序、真正動工時的物價狀況，所以也只能給個參考報價。

在各項變數都無法固定的混沌情勢中，管理委員會其實真正該做的事，就是把工程經費先確定下來。即透過意見調查，在服務業者所提供高中低三個不同價位中挑出一個最多居民願意接受的方案。譬如廠商提供石材三千萬、磁磚一千萬五百萬、塗料一千萬三個選項，經過意見調查顯示過半居民支持一千萬五百萬的更新磁磚方案，管理委員會就可以把工程經費設定為一千萬五百萬，這麼做的好處是：

當管理委員會告知居民即將推動外牆拉皮時，居民第一個問題通常是「那要花多少錢？」以及「那我要出多少錢？」。管理委員會如果拿不出確切數字，多半會得到居民「那再看看」、「等確定要出多少錢後再說」的反應。如果管理委員會能夠先決定下來譬如一千萬五百萬，預定申請補助多少多少（譬如一千萬），然後剩下的五百萬分攤原則如何如何的具體方案時，可以讓居民心裡有個底比較好做決定，從而得知其意見態度。
當管理委員會要找其他廠商規劃或估價時，業者也一樣會問，「你們有多少預算？」，如果管理委員會答不出來，那廠商也只能天馬行空，自由創作。如果管理委員會明確告知業者「一千萬五百萬」，那廠商所規劃的內容就容易更貼近大樓或管理委員會的實際需要。
因為計畫與實際執行之間會有落差，因此政府在核定補助金額時，會一併公布補助比例，並取二者間較低者。譬如大樓規劃與工程經費共二千萬，政府核定補助一千萬，補助比例50%。結果完工時大樓花了三千萬，那政府的補助仍然是一千萬，不會因為經費的提高而變多。相反地，如果大樓最後只花一千萬，那政府的補助就會以補助比例50%為準，即只補助一千萬的50%五百萬。如果大樓拉皮經費要等到未來工程發包或完工後才能確定，那補助金額也要等到那個時候才會知道，居民自己該負擔的金額也才底定。因此管理委員會如果在一開始就把外牆拉皮經費明確設定為一千五百萬，其中一千萬向政府請補助，五百萬由大樓居民共同分攤，就能夠主動掌握情勢，使原本複雜的狀況變得單純。
但要固定拉皮經費卻又會產生以下疑慮：

這麼早就把價格確定下來，那大樓豈不是喪失未來廠商間競價得到更便宜價格機會？
目前規劃的金額真的夠嗎？如果走完了所有都更和建管程序，要發包時卻發生因為當初估價錯誤，導致根本沒有廠商前來投標怎麼辦？
固定的經費可能沒辦法做完所有該進行整建更新的項目。
要解決這幾個問題，管理委員會可以要求合作廠商協助解決：

為避免廠商透過設計綁標賺取工程暴利。廠商必須承諾開放其他業者參與承攬施工機會，即當未來有其他施工廠商願意提供更優惠的條件時，合作廠商的角色即將限縮至單純提供規劃設計、爭取補助、輔導、處理都更、建管作業、監造與驗收等服務。而且為了營造有利於大樓的競爭環境。合作廠商必須提供管理委員會在標準工程項目以外的備案工程計畫。然後由管理委員會依備案工程項目的重要性與急迫性加以排序，由於工程價格已經固定，將來施工廠商間不再比價，而是比較誰能夠提供更多備案工程項目。譬如工程經費鎖定一千五百萬，任何一家廠商來做價格都相同。標準工程項目是外牆瓷磚更新，備案工程項目一是門廳天花板與牆面更新，備案工程項目二是門廳地板換大理石，項目三則是汙水管更新…..。如果未來參與競爭的廠商沒有信用、品質或其他交易條件的差異，那大樓就可以選擇願意施作依排序最多備案項目的廠商，以獲取最大的利益。
為防止廠商估價失真導致拉皮計畫最後功虧一簣，未來如果沒有其他廠商願意承攬工程，那合作廠商就必須依其原始規劃金額或參考物價指數調整後的金額完成工程。
合作廠商應提供大樓完整的設施設備管理、維護、更新計畫，讓大樓在有了外牆拉皮經驗後，建立整建維護慣例。在建築物永續使用精神下，始終保持正常良好的機能。
大樓要在有限時間內完成外牆拉皮獲得補助，就必須揚棄過去發包一定要選最低價的思考殼臼。尋求有能力專業團隊的協助，用對處理公共事務的方法，先確定固定的工程經費與交易方式，才能擺脫無頭蒼蠅原地亂轉的命運。

《 全 文 完 》

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可先到市府工務局使用管理科申請老屋健檢，政府可會同建築師到現場勘查，提供免費初步判定，若需進一步檢驗，須由屋主或區分所有權人自費尋找結構技師。若遭判定為危樓就必須拆除，可至城鄉局都更處申請危老重建計畫；若未遭判危樓，也可至都更處申請整建維護補助（俗稱老屋拉皮）。

一般常見的公寓外牆與頂樓修漏屬於區分所有權的共有區域，根據民國84年修正《公寓管理條例》，全體住戶都有共同維修修繕之義務；在此之前興建的老舊公寓，若無成立管委會，則建議先行成立管委會，以便決議相關維護項目。

老屋整建申請需全體住戶同意，即使民眾私自達成協議，願意共同負擔不願參加的居民所產生的「額外費用」，也必須事先取得不願參居民的同意切結書。增建電梯常有1樓住戶不願付費情況，為此，政府設立配套方案，讓不同意戶簽下同意但不付費的切結書，盼能促進效率。

明明老屋整建後不僅屋況煥然一新，房價也能有所提升，乍聽之下根本是百利無害，但為何看似佛系的政策申請數量卻始終有限？關鍵就在於老屋拉皮前，住戶得自行花錢讓房屋恢復違建前原樣，工程才能進行，這對常見增設車庫違建的一樓住戶來說，自然興趣缺缺。

事實上在歷年申請老屋整建過程中，會影響區分所有權人既得利益，且攸關推動整建維護成敗與否的最大阻力，首推舊有違章建築拆除，以目前台北市為例，市政府對於舊有違章建築（民國83年12月31日之前存在）採取拍照列管，並不會配合整建維護執行查報拆除。

新北市都市更新處指出，常見針對老屋外牆拉皮申請為例，因施工時會搭鷹架，假設1樓住戶有早期違建車庫，會增加施工技術難度，故須取得屋主同意，但相關核定或施工單位並不會藉此機會報請拆除違建，以免徒增推動整合住戶意願難度。

以台北市南京東路二段「南京大樓」為例，屋齡逾30年，有漏水、外牆磁磚剝落、門窗老舊問題，申請市府老屋拉皮補助總整修經費1,161萬元，獲得市府補助580萬元，平均每住戶整修分攤40萬元，整建拉皮後，原本1坪40萬元上下房價，已漲至每坪50～60萬元行情。

一般來說，總工程費用會以外牆表面積計算，外牆建材數量加上連工帶料、搭設鷹架、使用施工平台工程費用，加上其他燈光、人行道等工程費用，就是裝修總金額，扣除掉政府補助費用，再由住戶平均分攤費用。

然而，對於一般民眾來說，短時間拿出整修費並不容易，加上補助款為施工後始可請領，造成民眾卻步，目前包括中信、王道銀行、匯豐銀行等皆有推出優惠信用貸款方案，還款年限最長7年，可申請額度300～350萬元，總費用年百分率約3.04～3.81％，另會酌收2,888～6,800元開辦手續費。

財政部表示，若僅進行外牆補強重新整理，或是進行外牆防水工程，因該補強作業並不影響原建築物的基礎、樑柱結構等，不會增加房屋稅額，無需加徵房屋稅。

依《房屋稅條例》第3條規定，房屋稅以附著於土地的各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。民眾不論是改建或增建都應向稅捐機關申報，以重新核算房屋現值課徵房屋稅，而增、改建以外的房屋修繕，如外牆拉皮、整修內部、換裝門窗、隔間等，雖可增加房屋價值，但不屬於房屋稅條例所訂「改建」範圍。

依我國房屋稅條例規定，若是設立房屋稅籍後才增設電梯設備，則必須檢附包括電梯設備載客數、速度及停階數規格等證明文件，向地方政府申報，再以各縣市標準查核是否有增加房屋價值決定房屋稅是否上修，以北市而言，5層樓以下公寓設有電梯者，房屋價值將認定為加價20％。