內湖區代書告訴你-凶宅的秘密有一天內湖區的王小姐來問內湖區代書徐代書,他買一間內湖區的房子, 但是怕買到凶宅,有沒有辦法知道他買的這間房子是不是凶宅呢? 凶宅的定義是什麼呢?要如何才能保障自己不要買到凶宅呢? (一)不動產說明書買房子時,跟仲介公司成交後,為了保障我們交易安全,仲介都會製作不動產說明書。 詢問這房子是否是凶宅,但是不動產說明書每間寫的問法又有點不一樣, 那麼到底哪種不動產說明書才是最保障我們民眾的呢? 要如何知道仲介有沒有耍詐呢? 以下有兩個不動產說明書對於凶宅詢問賣方時的寫法: 1.本件物專有部分(含增改建)於賣方產權持有期間是否曾發生兇宅、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形(請貴客簽名/是或否)
2.本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形?
所以仲介的不動產說明書每一家的不太一樣,如果你是遇到第一種版本的合約書,為了保險起見,會建議你在合約書的後面有一個特別約定事項的地方寫:
(二)政府認定的凶宅
內政部函釋兇宅的定義:「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附隨建物), 曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)。 及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭)。 但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。 又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。 簡單來說,內政部的認定是 賣方產權持有期間 也就是第一種版本的認定方式。 但是如果賣方明明知道他買的時候是凶宅,卻沒有告知現在跟他買的買方的話。 那賣方還是要判賠的,如果打官司的話會看賣方當時買這間房子的價錢。 如果買在市價代表賣方也是不知情的,如果買低於市價很多代表賣方當時是知道的。 所以如果有人有一戶凶宅,那他只要將房子過戶給老婆再開始賣,那依照內政部的解釋這間就不是凶宅了。 所以還是在買賣的特約事項上面乖乖的寫避免買到兇宅的特約才好。 (三)法律上認定的凶宅法的位階,最大是憲法、第二是法律、第三是法規命令,第四是行政規則 函釋是屬於第四的行政規則。 法官判決按照法律判決: 法律沒有凶宅這名詞,所以法官不用按照函釋去判決,只需要當作參考就可以了。 所以你說這間房子是凶宅,要解約,還要看這間房子你所認定的凶宅是否就是凶宅。 如果在沒打官司的情況之下,依照內政部的解釋去看就可以了,但是經過法院判決後,結果可能就有所不同了。 案例一: 有人在房間裡吸毒,結果死掉了 ,兇不兇? 法官說這是因為吸毒,所以身體器官才衰敗,屬於自然生故。 案例二: 有人從自家八樓往下跳,死在二樓的露臺,二樓兇還是八樓兇?還是都兇? 二樓說八樓的家人都有招魂,魂都上去了二樓怎麼會是凶宅。 1.內政部的解釋是覺得八樓:在專有部分有求死行為而致死。 2.有的法官覺得是二樓:自己跳樓的,不是有他推她下去的,而且死是死在二樓,所以二樓是凶宅。 3.有的法官覺得是八樓,因為凶宅這詞沒入法,所以法官的裁量空間是很大的,因此,要看當時判決的法官認定。 我的建議:我是認為這間房子一日是凶宅,終身就是凶宅了,可是內政部卻說持有時間是凶宅才是凶宅。 (四)自己查得出房子是否為凶宅嗎?自己查得出來我買的房子是否是凶宅嗎? 答:很難 1.問自己鄰居,鄰居通常是不會講的,因為一旦講了,如果傳了出去這棟房子的房價可能就下跌了。 2.自己去警察局查呢?自己是屋主,是所有權人可以查我買的這間房子有沒有凶宅的紀錄嗎? 警察局不會說,因為這是當時死的人的隱私,就算你是屋主也是不能查,而且有的是被燒死的, 記錄在消防局,除非有人可以幫你去翻當時的紀錄簿。 結論:凶宅定義不清楚,政府也不作為,鄰居也不跟你說,唯一能保障自己的就是將買賣合約書中的特約寫清楚。 |