土地增值稅重購退稅條件

居住品質的提升，是一般人的理想與目標。政府為避免納稅義務人因為被課了土地增值稅，造成賣房子所得的錢不夠買新房子，特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅，貼補買新房子土地總額價款的差價。有換屋計畫的人，可以規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。
符合條件
原有房地產
● 簽約買賣之前1 整年都沒有出租或作營業的情形。
● 土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。
● 本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。
● 土地面積不受都市土地300 平方公尺或非都巿土地700 平方公尺的限制。
新購房地產
● 原出售土地及新購土地所有權人為同一人，也就是買房子和賣房子是同一個人，賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子，如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子，就不能退稅了。
● 新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。
● 都巿土地最大適用面積是300 平方公尺，約90.75 坪，非都巿土地最大適用面積是700 平方公尺，約211.75 坪。

● 新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
● 重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，5 年內不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1 人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。

2 年內期限
● 不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2 年以內。

節稅偏方
2 年內的起算日期
土地出售後重購或先購土地2 年內再出售，2 年內的起算日期：
● 先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起2 年內，重購土地如期( 訂立買賣契約日起30 日內) 申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2 年期間。
● 先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起算2 年，出售原有土地如期申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。
重購退稅無次數的限制
同時出售多處自用住宅用地，可申請重購退稅出售土地可規劃按一般用地繳納在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前，若所有條件都符合的情形下，可以一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅，以保留一生一次的機會，作最有利的節稅規劃。
自益信託土地也可以適用
土地所有權人重購自用住宅用地後辦理自益信託，如該地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，與土地信託目的不相違背且符合自用住宅用地條件，可以辦理重購退稅。

重購土地已退還土地增值稅者，重購地在完成移轉登記之日起5 年內，辦理自益信託後，仍符合自用住宅用地規定者，也不會被追繳原退還稅款。
重購退稅應規劃
規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定，如條件不符，但出售之舊屋符合自用住宅條件，可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。
綜合所得稅也可以節省
綜合所得稅也有規定，納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額，在完成產權移轉登記日起2 年內，如重購自用住宅房屋，價額超過原出售價額，可以在重購自用住宅房屋完成產權移轉登記年度，從應納綜合所得稅額中扣抵或退還；先買後賣也適用。

舉例說明
● 甲賣出土地現值100 萬元，增值稅30 萬元，買入土地現值超過100 萬元時，所繳的30 萬元土地增值稅可以全部退還；假如買入現值為80 萬元，可以退回10 萬元；如買入現值小於70 萬元，則無餘額可以退稅。
● 甲出售( 重購) A 土地在106 年4 月1 日辦好產權登記，在108 年3 月4日訂立買賣契約重購( 出售) B 地，如果甲在108年4月2日前如期申報，就符合2 年內的規定；如果甲在108 年4 月3 日以後才申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。

小叮嚀：先買後賣土地辦理重購退稅，要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以；如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地，僅是單純購買土地，以後再購買第2 筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售，或雖然原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售時才從第3 地將戶籍遷入，都不能辦理重購退稅。

1. HOME
2. 百科知識
3. 滿足土地增值稅 自用住宅重購退稅的條件

滿足土地增值稅 自用住宅重購退稅的條件

分類： 賣屋 /賣屋常見問題 /稅務相關  |

調整字級

大中小

分享

• 

土地增值稅 自用住宅用地重購退稅 條件說明

1.新購自宅用地的申報移轉現值–(原出售自宅用地的申報移轉現值–原出售自宅用地已繳土地增值稅)﹦A (A如為零或負數，則不符合退稅要件)
2.出售日前一年無供出租及營業使用。
3.購屋後應符合自用住宅條件(包括應有本人、配偶或直系親屬設籍且五年內戶籍不得中斷)。
4.購屋登記日後五年內不得再行移轉、或供出租及營業使用。
5.五年內應提出重購退稅申請。
6.先購後售土地時，原戶籍已遷至新購地址者，仍有退稅之適用。

財政部稅務入口網 - 重購自用住宅用地退還土地增值稅試算

試算網站文章來源：國稅局，若有更新，以國稅局公告網頁為準

同場加映！其他土地增值稅節稅小撇步

自用住宅用地出售時，比起一般的三級稅率，還可以善用「一生一次」或「一屋一次」自用住宅用地優惠稅率，就其漲價總數額徵收增值稅 10%唷！→ 不可不知的節稅妙方！一次看懂「土地增值稅」自住優惠稅率及重購退稅

關鍵字︰ 土地增值稅退稅

※以上所有內容，信義房屋保有隨時調整修改之權利，並可依實際情況予以增刪、修訂或變更，變更內容將不另作個別通知。

相關熱門知識

• 賣方售屋相關法律權益
• 簽約、用印一步步上手
• 過戶流程中，買賣雙方需繳交費用-賣...
• 買方重購自用住宅用地 如何退土地...
• 共同持有買屋你搞清楚了嗎?專家來說...
• 租屋蟑螂怎麼防? 專家傳授計算、提...

相關新聞

• 自用地重購退還土增稅 新購地將列...
• 賣屋怕買不回好地段？ 專家這樣說
• 第二季購屋平均買方契稅支付4.1萬...
• 報稅季來臨 不動產節稅懶人包！安信...
• 售屋繳稅霧煞煞 先做土地增值稅優惠...
• 台中地價評定結果曝光 公告地價僅漲...

條件限制

一、原有房地產
1.簽約買賣的前1年不得出租或供營業使用。
2.土地上有房子，且房子是本人、配偶或是直系親屬的。
3.本人、配偶或是受撫養的直系親屬之戶籍設在這個房子上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。
※注意：如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自住的條件，包括設有戶籍。
4.土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。

二、新購房地產
1.原出售土地及新購土地所有權人必需為同一人。
2.新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。
3.新購房屋沒有任何出租或供作營業的情形。
4.都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約合90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約合211.75坪。
5.新購自宅用地的申報移轉現值–(原出售自宅用地的申報移轉現值–原出售自宅用地已繳土地增值稅)=A (當A大於0，方能退稅) 

節稅小撇步

一、土地出售後重購或先購土地2年內再出售，2年內的起算日期：
1.先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起2年內，重購土地如期(訂立買賣契約日起30日內)申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。
2.先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起算2年，出售原有土地如期申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。
*舉例說明：甲出售(重購)A土地在102年4月1日辦好產權登記，在104年3月4日訂立買賣契約重購(出售)B地，如果甲在104年4月2日前如期申報，就符合2年內的規定；如果甲在104年4月3日以後才申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。
二、重購退稅無次數的限制，若同時出售多處自用住宅用地，可申請重購退稅。
三、在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前，若所有條件都符合的情形下，可以一般用地稅率申報繳納再申請重購退稅，可以保留一生一次的機會，作最有利的規劃。
四、土地所有權人重購自用住宅用地後辦理自益信託，如該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與土地信託目的不相違背且符合自用住宅用地條件，准予辦理重購退稅。
五、重購土地已退還土地增值稅者，重購地在完成移轉登記之日起5年內，辦理自益信託後，仍符合自用住宅用地規定者，也不會被追繳原退還稅款。
六、規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定，如條件不符，但出售之舊屋符合自住條件，可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。
七、綜合所得稅也有規定，納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額，在完成產權移轉登記日起2年內，如重購自用住宅房屋，價額超過原出售價額，可以在重購自用住宅房屋完成產權移轉登記年度，從應納綜合所得稅額中扣抵或退還；先買後賣也適用本規定。

◎延伸閱讀：土地增值稅│這些狀況就適用不課徵土增稅 

◎延伸閱讀：房屋買賣│如何節省土地增值稅？ 

◎延伸閱讀：房屋買賣│土地增值稅私契約定 

郭彥廷地政士事務所

地址│台北市大同區西寧北路70號4樓之1（通訊地址）
電話│0928-521-813 (親臨本所請先來電確認)

LINE ID│@vlk9953l